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Estrategias de Vivienda durante la crisis en Madrid

Cambio de estrategias de uso de las viviendas en tiempos de crisis en Madrid. Siglo XXI.

El primer factor determinante de las posibilidades electivas del lugar en que vamos a vivir es puramente estructural: el Mercado de la Vivienda. El equilibrio entre oferta y demanda es fundamental en cualquier mercado pero en el caso de la Vivienda, dicho equilibrio es extremadamente complejo por cuestiones tales como:  la necesidad real de este producto, su gran nivel de gasto en la economía familiar, su durabilidad, su efecto de fijación en el territorio, su indivisibilidad, su heterogeneidad (objetiva y subjetiva), su nivel de endeudamiento, la estrechez de espacio, las asimetrías de información, los altos costes de transacción, la ausencia de mercados de futuros y seguros y otros factores.  Pero, no sólo eso, éste no es un problema puramente económico, es un problema que afecta a la vida social de los individuos y que está influido por ella, por la forma en que se identifican, por los grupos a los que pertenecen, por su relación biográfica con el Espacio.

El problema estructural se puede resumir en que la oferta de espacio para viviendas en una localidad dada es fuertemente inelástica. No cambia la cantidad de suelo disponible de forma fácil y se necesitan grandes inversiones en infraestructura para habilitar suelo rústico y convertirlo en suelo urbanizable. Cuando esto se hace, tiene repercusiones muy importantes en las ciudades pues dichos cambios pueden romper los frágiles equilibrios ecológicos y sociales que hacen habitable un lugar. Como hace dos décadas ya se explicaba en los libros sobre la vida urbana: la participación de los ciudadanos, la creación de espacios verdes, la reducción de los niveles de ruido y el aporte de viviendas dignas y entornos seguros tienden a ser las mejores condiciones para obtener buenos resultados en el desarrollo de las ciudades (Girardet, H. 1992, p. 132).
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Esa forma de planeamiento del desarrollo urbanístico está lejos de haberse producido en grandes zonas urbanas como Madrid. Se podía decir ya antes de la crisis que el paisaje del Madrid global es una “suerte de innumerables contrageografías metropolitanas: zonas grises de explotación e inmiseración, territorios segregados y desequilibrios territoriales crecientes (Emmanuel Rodriguez López, 2007, p. 151). Madrid no es una ciudad que haya crecido pensando en el conjunto de todos los ciudadanos sino más bien, en sus oligarquías empresariales.

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La inelasticidad, además, aumenta en los tiempos de crisis económica. Especialmente esto tiende a ocurrir cuando la economía se ha sustentado en un fuerte crecimiento del parque inmobiliario. La crisis implica el parón de la economía.

En esas circunstancias históricas, las familias buscan nuevas estrategias de uso de las viviendas. Si antes se podía tener viviendas vacías o como segundas residencias, ya no. Y, por tanto, se restringe la capacidad de muchos de poder elegir donde vivir.

Esta hipótesis ayuda a comprender bien lo ocurrido  en el mercado de la vivienda de la Comunidad de Madrid durante el principio del siglo XXI. Tras las medidas adoptadas por el Gobierno de la Comunidad y plasmadas en la Ley del Suelo del 2001, adaptándola a las posibilidades abiertas por la Ley Estatal aprobada en 1998 sobre régimen de suelo y valoraciones, Madrid siguió una  senda de crecimiento sostenido del número de viviendas y, especialmente, del número de viviendas principales.

viviendas madrid 20012004Fuente: elaboración propia a partir de los datos de Estimación del parque de viviendas. Ministerio de Fomento.

La evolución del número de viviendas se ralentizó a partir del año 2007 que comenzó a descender el ritmo de crecimiento hasta el año 2014 (último dato consolidado). No ocurrió así con el número de viviendas principales que se ralentizó del año 2010 al 2012 para después, en el año 2013, volver a equilibrarse gracias al paso de muchas viviendas secundarias y vacías a viviendas principales.

viviendas madrid 20012004 varrelFuente: Elaboración propia a partir de los datos de Estimación del parque de viviendas. Ministerio de Fomento.

¿Qué ocurrió? Descendió la importancia de las secundarias y vacías en el conjunto del parque inmobiliario un 50%, hasta sólo representar un 15% en el año 2011 y un 10% en el año 2013 del total de viviendas, casi la mitad de la proporción existente a nivel estatal.

varinteranual viviendas usoFuente: Elaboración propia a partir de los datos de Estimación del parque de viviendas. Ministerio de Fomento.

La evolución madrileña contrasta con lo ocurrido a nivel estatal según los datos censales. El descenso de las viviendas no principales a nivel estatal sólo varió 4 puntos porcentuales (de 32,3 por ciento en 2001 a 28,3% en 2011) (Vid. Echaves, 2016). Estos datos significan que la estrategia de cambio de uso residencial fue mucho más acusada en la CC.AA. de Madrid que en el resto del territorio.  Por tanto, podemos hablar que ésta ha sido una estrategia familiar esencialmente urbana y metropolitana ante la crisis.

¿Cuales son sus consecuencias sociológicas? Podemos ponernos a pensar en el vínculo con el barrio y la ciudad de las familias que ahora pasan a alquilar un hogar en vez de comprar, de las familias que sus hijos adultos han pasado a ocupar la antigua segunda vivienda porque no podían comprarse una donde ellos querían o de las familias que han tenido que renunciar a una casita o un apartamento en el entorno de Madrid.  Todas estas nuevas soluciones para tener un hogar cambiarán nuestros hábitos de vida, nos obligará adaptarnos a una nueva manera de relacionarnos con el espacio que habitamos y sus demás habitantes. Y, probablemente reducirá nuestra satisfacción con la ciudad en que vivimos.

Bibliografía:
Emmanuel Rodriguez López, 2007. “Nuevos diagramas sociales. Renta, explotación y segregación en el Madrid Global”. en Observatorio Metropolitano, Madrid ¿la suma de todos? Globalización, territorio, desigualdad. Ed. Traficantes de Sueños.

Antonio Echaves García, 2016. Pautas emancipatorias de los jóvenes españoles y acceso a la vivienda en el actual contexto de crisis, Revista de Documentación Social, 176.

Herbert Girardet, 1992. Ciudades. Alternativas para una vida urbana sostenible. Celeste Ediciones.

¿Donde vivir? ¿Cómo vivir? Un dilema en Madrid.

La localización de la vivienda en Madrid. Tenemos un dilema.

La crisis económica que vive Madrid desde el año 2008 tiende a cambiar  algunos hábitos de nuestra forma de vida. Uno de los más importantes es la manera en que decidimos donde vivimos en un momento determinado de nuestra biografía porque han cambiado nuestras posibilidades de hacerlo.

La localización de la vivienda depende de numerosos elementos estructurales, culturales, coyunturales y biográficos. Éstos determinan nuestra experiencia social y delimitan nuestras posibilidades electivas. No todos están viviendo donde quisieran. Eso lo sabemos. Pero, ¿cuáles son las repercusiones de este hecho?

P1020645Foto: El centro urbano: viviendas, comunicaciones, gente, servicios, tráfico…

Estamos ante una decisión altamente sustantiva. El lugar en que vivimos determinará gran parte de nuestro quehacer diario, así como de nuestra salud física y mental. Aún en la Era de las Tecnologías Comunicativas, el espacio físico en el que nos movemos sigue siendo trascendental precisamente porque de él depende nuestra movilidad física. Afecta a los hábitos, las relaciones personales, la alimentación, el acceso a servicios y bienes, al consumo, y a otros muchos aspectos de nuestra vida que influyen poderosamente en la experiencia social y la identidad.

Por ello, es importante el hecho de que nuestra capacidad electiva del lugar en que queremos vivir está desigualmente distribuida entre la población. Los rangos de posibilidad en los que nos movemos para elegir donde vivimos son diferentes para cada uno de nosotros.

Fotos: Periferias Desiguales
P1020621P1020647P1020634Una forma de medir el nivel de desigualdad de elección de la ciudad en la que vivimos es estudiar el indicador de la satisfacción de los habitantes de la ciudad con el lugar en que viven, mediante encuesta.
Los datos generales sobre satisfacción con el lugar en que se vive han variado en Madrid desde el año 2004 al año 2012 según los indicadores de Eurostat, en el programa Urban Audit. Para Madrid, tenemos datos sólo de tres momentos: 2004, 2006 y 2012. Comparando esos tres momentos se diría que del año 2004 a 2006 estamos en un período ascendente de la satisfacción con el lugar en que se vive. Y, de 2006 a 2012 la tendencia general será la contraria: aumenta de insatisfacción. Coincide esto último con los años en que estalla la crisis inmobiliaria y financiera. Aumentará la inelasticidad del Mercado de la Vivienda. Si bien, los niveles alcanzados en el año 2012 son similares a los de 2004.  (Gráfico 1)
Gráfico 1: Satisfacción con vivir en una ciudad de la Área Metropolitana madrileña 2004, 2006, 2012
satisfaccion urban auditFuente: Eurostat, Urban Audit Programme, Varios años.

Finalmente, resulta interesante destacar al respecto que del año 2004 al año 2006 lo que se aprecia no es sólo un intenso crecimiento de la satisfacción, sino que, además, se produce una bipolarización de los sentimientos de satisfacción pues aumentará también la proporción de personas fuertemente insatisfechas. Así, lo que ocurre después parece que es un leve incremento de la insatisfacción pero también una moderación de los sentimientos que hacen que la media tienda hacia el valor intermedio de la escala.

¿Quiere esto decir que durante la crisis, los ciudadanos de Madrid han moderado sus deseos para adaptarse mejor al aumento de la dificultad para cambiar de lugar o para situarse donde más les agradaría?   Si eso fuera así, querría indicar que el deseo de cambio está asociado positivamente a las posibilidades de cambio reales. Cuando hay más posibilidades de cambiar, aumenta el deseo de ello, así como la satisfacción encontrada. Cuando hay crisis, disminuye tanto la satisfacción como el deseo de variación y lo que se produce es una situación de acomodamiento individual a la situación sobrevenida a pesar de la degradación de los barrios y los entornos urbanos en un período de crisis económica prolongado. Ésta es una explicación,  para entender la contracción de los mercados de la vivienda, alternativa a una puramente económica que se fije en el equilibrio de la oferta y la demanda.

Si bien, desde una perspectiva sociológica, es necesario intentar comprender qué puede suponer esta moderación de los sentimientos de satisfacción con el lugar que se habita para la vida social de los barrios. ¿Podría ser éste un factor determinante de una nueva etapa de compromiso cívico en torno a los barrios para mejorarlos colectivamente puesto que no estamos completamente satisfechos con ellos pero no nos “desagrada” tanto como para cambiarnos? ¿Podría actuar como elemento de cohesión del vecindario al vivir ahora experiencias más similares y ser así reductor de conflictos sociales violentos? O, simplemente, ¿puede que la moderación de los sentimientos lleve hoy día a un adocenamiento de la ciudadanía al perder sus expectativas de cambio o de una satisfacción mayor de la obtenida hasta entonces? Es decir, si ya no deseamos individualmente cambiar tanto, ni estamos tan satisfechos con nuestro entorno tal y como es, ¿qué vamos a hacer: Seguiremos en la linea de adaptarnos y sobrevivir sin más, o nos uniremos y mejoraremos juntos ahora que ya sabemos que no nos vamos a ir?

Hasta hace poco, si no estabas a gusto parecía que podías cambiar hasta encontrar el sitio “perfecto”. Ya no. Ahora, menos mal que tenemos un sitio donde vivir. ¿Lo cuidamos, lo amamos, nos comprometemos con él para mejorarlo o simplemente nos adaptamos a lo que hay?